گاهی اوقات بر سر در مغازه ها نوشته می شود که سرقفلی این مغازه به فروش می رسد. در نگاه اول ممکن است تصور کنید مالکیت مغازه منتقل می شود. در صورتی که سرقفلی با مالکیت متفاوت است. این مفهوم در قانون روابط موجر و مستاجر تعریف شده است و بر اساس آن حقوقی برای حمایت از مستاجر تعیین شده است. با جعفر صادق دادگر، وکیل ارومیه همراه باشید در ادامه می خواهیم شما را با راه های انتقال سرقفلی آشنا کنیم. اما بهتر است پیش از معرفی این راه ها به طور مختصر با مفهوم سرقفلی آشنا شوید.
سر قفلی چیست ؟
برای مستاجران ملک های تجاری حقی به نام سرقفلی در نظر گرفته شده است. وقتی مستاجر در یک ملک فعالیت می کند و با عملکرد خوب مشتری جذب می کند و باعث حسن شهرت آن ملک می شود، یا در موقعیت خوبی قرار دارد، می تواند مبلغی به مالک پرداخت کند و صاحب این حق شود. هرگاه مالک از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند باید هزینه سرقفلی مستاجر را با قیمت روز به او برگرداند. بنابراین سرقفلی حقی است که مربوط به ملک بوده و راه های مختلفی برای انتقال آن وجود دارد. اما پیش از آن که به راه های انتقال سرقفلی اشاره کنیم بهتر است با انواع سرقفلی آشنا شوید.
انواع سرقفلی
به طور کلی سرقفلی را می توان به دو دسته اصلی تقسیم کرد :
سر قفلی مجازی:
به عنوان مثال تصور کنید شخصی یک مغازه را اجاره می کند و طی سال ها با عملکرد خوب به شهرت آن مغازه می افزاید. در چنین شرایطی برای اون حق کسب و پیشه ایجاد می شود که به آن سر قفلی مجازی هم می گوییم. صاحب ملک اگر از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند باید حق کسب او را بپردازد.
سر قفلی واقعی:
سرقفلی واقعی به امکانات ملک، موقعیت جغرافیایی ملک و مصالحی که در ساخت ملک بکار رفته بستگی دارد و مستاجر با پرداخت مبلغی این امکانات را متعلق به خود می کند.
تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه
1. سرقفلی در هنگام عقد قرارداد مورد توافق قرار گرفته و با پرداخت مبلغی ایجاد می شود. اما حق کسب با گذشت زمان برای مستاجر ایجاد می شود.
2. برای حق کسب و پیشه فعالیت مستاجر در نظر گرفته می شود. در صورتیکه برای سرقفلی امکانات ملکی که استفاده شده در نظر گرفته می شود.
3. این امکان وجود ندارد که حق کسب پیش از عقد قرار داد از مستاجر گرفته شود، اما سرقفلی در صورتی که مستاجر مبلغی نپردازد از او گرفته می شود.
تعیین مبلغ سرقفلی
مبلغ سر قفلی یا حق کسب از طرف دادگاه و براساس موارد زیر تعیین می شود:
1. حسن شهرتی که مستاجر برای ملک ایجاد کرده است.
2. موقعیت و مرغوب بودن ملک
3. میزان اجاره پرداختی و قرارداد نوشته شده بین مالک و مستاجر و مزایایی که به هر کدام داده شده است.
راه های انتقال سرقفلی
1. انتقال اختیاری سر قفلی
سرقفلی ممکن است به صورت اختیاری توسط مالک سرقفلی به شخص دیگر منتقل شود. حال ممکن است این انتقال با سند باشد یا بدون سند.
2. انتقال قهری سرقفلی
اگر مالک سرقفلی فوت کند، حقوق تجاری او به ورثه منتقل می شود به این حالت انتقال قهری گفته می شود.
3. انتقال قضایی سرقفلی
اگر از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی داده شود، انتقال قضایی رخ داده است.
نحوه انتقال سرقفلی
انتقال اختیاری سرقفلی: یکی از راه های انتقال سرقفلی انتقال اختیاری بود. به این صورت که اگر مستاجر اجازه انتقال را داشته باشد، به راحتی می تواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند. اما اگر اجازه نداشته باشد ابتدا باید از صاحب ملک اجازه بگیرد. در صورتی که صاحب ملک رضایت نداشته باشد باید حق سرقفلی مستاجر را پرداخت کند و مستاجر ملک را تخلیه نماید. باید دقت شود که انتقال این حق حتما باید همراه با سند رسمی باشد.
انتقال قهری سرقفلی: در صورت فوت مالک سرقفلی، این حق به وراث وی انتقال میابد. وراث درجه اولی که این حق تجاری را به ارث می برند فرزندان مالک هستند. از آن جایی که انتقال سرقفلی بعد از فوت مالک با پرداخت مالیات همراه است، افراد تمایل دارند وقتی در قید حیات هستند مالکیت را به وراث خود منتقل نمایند. در اینجا باید توجه داشت که حتی در این نوع انتقال هم اجازه انتقال باید از طرف مالک ملک داده شده باشد در غیر این صورت ممکن نیست.
انتقال قضایی: اگر مالک ملک رضایت به انتقال سرقفلی ندهد و حاضر به دادن اجازه انتقال نباشد مستاجر چه باید بکند؟! یکی از راه های انتقال حق سرقفلی انتقال قضایی است در این موارد مقام قضایی وارد عمل شده و با حکم قضایی مالک موظف می شود تا حق سرقفلی را پرداخت کند و مستاجر ملک را تخلیه کند. اگر مالک حاضر به پرداخت مبلغ سرقفلی نباشد دادگاه می تواند حکم به انتقال حق سرقفلی بدهد.
جمع بندی
زمانی که مایل به خرید مغازه یا ملک تجاری با سر قفلی هستید در اجاره نامه اجازه انتقال سرقفلی را از موجر بگیرید. در صورتی که مستاجر یک ملک تجاری هستید و کسب و کار پررونقی دارید حتما در هنگام تخلیه ملک اقدام به گرفتن حق سرقفلی خود کنید. توصیه می کنیم حتما در این مسیر از یک وکیل مجرب بهره بگیرید. در صورت نیاز به مشاوره می توانید با جعفر صادق دادگر بهترین وکیل ملکی در ارومیه تماس گرفته و از مشاوره های حضوری و غیر حضوری بهره مند شوید. راه های ارتباطی با وکیل دادگر :
شماره تماس : 09149613510
آی دی پیج اینستاگرام و کانال تلگرام : jafarsadeghdadgar
بدون دیدگاه